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    南寧一三產項目商鋪延遲三年交付,業主“不敢”簽開發商給出的退款方案

    熱點|來源:930老友記2022-08-05 08:49:37|網絡編輯:劉婷

    廣西廣播電視臺私家車930、綜藝旅游頻道《法治最前線》攜手廣西律師協會,匯聚百名志愿律師,共同推出全新法治融媒節目《律師到現場》,為您維權說法。

    南寧的林女士投資了兩個商鋪,這兩個鋪面在三年前就應該交付,但是至今都沒有交。這三年來,她多次找到開發商希望對方能交鋪或者是退回投資商鋪的錢,可哪一個請求都沒有達成。投資商鋪被騙的事情之前我們報道過很多,這次還是“老套路”嗎?

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    一個地方買兩個鋪

    簽了兩份不一樣的合同

    林女士購買的商鋪,在南寧市西鄉塘區發展大道某大廈,兩個商鋪分別于2018年年底和2019年年初購買。

    林女士:“當時就是想做一些投資,看這邊的價錢比較便宜,我就來買了。當時我只打算買一個(鋪),后面銷售又跟我說有減價的活動,我又買了一個。兩個(鋪)都是幾平米這樣,有一個是5萬多元,有一個是2萬多元?!?/p>

    說是“買鋪”,但林女士簽的不是買賣合同。林女士向記者出示了兩份合同,2018年買鋪的時候,她和開發商簽的是《合作投資協議》,2019年簽的是《商鋪租賃合同》。

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    欄目志愿律師、廣西誠上金律師事務所的曾凡君律師在查看了合同內容之后,分析了為何林女士簽的不是買賣合同的原因。

    曾凡君律師:“根據我們的法律規定,房屋在出售的時候,必須要取得商品房預售許可證。這個(項目)是一個三產項目,可能是沒有辦法取得商品房預售許可證,又或者說林女士在買的時候,他本來就沒有這個證,但是開發商以合作投資的形式出售了這么一個商鋪?!?/p>

    曾凡君律師表示,林女士簽的這兩份合同形式不同,法律效力也不同。

    曾凡君律師:“這個投資協議里面并沒有體現出投資人需要承擔風險以及利益共享的情形,根據合同里面的主要條款來分析,它實質性很有可能是一個買賣關系的合同,但是根據我國的法律規定,商品房出售之前必須要具備商品房預售許可證。根據開發商目前的情況,是沒能夠提供商品房預售許可證明的,這個合同的效力很有可能會涉及無效的情形,具體要由法院來認定。另一份商鋪租賃合同,如果根據它里面的主要條款來分析,它并不必然是無效的合同,因為它只是約定了商鋪的租賃期限、交付時間等等這些情形?!?/p>

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    商鋪一再延期交付

    開發商退款承諾也落空

    根據相關條款的約定,兩間商鋪在2019年3月30日和31日“前后腳”交付,但是林女士如期收鋪的愿望落空了。

    林女士:“當時這里還在建,準備要封頂了,他說保證在2019年年底的時候交付,但是2019年年底沒有交付,當時好像說的是消防還沒有過關,后面也來問了幾次,就說一直在處理,讓我們等?!?/p>

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    開發商一再失信,林女士說,她多次與開發商負責人協商退款等事宜,最終雙方簽訂了一份補充承諾協議。協議顯示,開發商承諾于2022年7月15日前交付林女士購買的兩個商鋪,如超期不能交鋪,開發商3日內無條件解除合同并退還林女士買鋪的錢款共計8萬多元。顯然,這一紙承諾書再次成為了“空頭支票”。

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    記者:“你今天找到我們,讓我們帶律師一起上去,你希望能夠達到一個什么樣的效果?”

    林女士:“我希望看你們能不能協商,讓他按照這份協議退錢給我?!?/p>

    律師:“這份協議沒有退錢的期限,你是要他立馬退,還是說可以約定一個時間?”

    林女士:“我肯定是希望他現在就退給我?!?/p>

    記者:“如果他不同意立馬退,需要一個時間緩沖的話……”

    林女士:“最多只能半個月?!?/p>

    買個鋪,簽了兩份內容完全不一樣的合同,通過律師的分析我們可以知道,這背后的風險是不一樣的。所以,簽合同前還是應該謹慎,有條件的話,可以先讓專業人士把把關。

    不管合同有沒有效,開發商違約已經是板上釘釘的事了?,F在,林女士想要開發商馬上退款,能完美解決嗎?

    開發商:可分期退款

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    7月28日上午,林女士帶著記者及志愿律師一行人,來到了該項目的辦公室,找到了開發商方面的負責人張先生。張先生表示,不能交鋪是因為項目的消防驗收沒有通過,主管部門責令整改,整改完畢并達到驗收標準后,商鋪才能交付給業主。至于什么時候能通過驗收,還沒有定數。

    負責人張先生:“消防現在在檢測中。我開始準備是7月中來交付的,7月上旬交付,如果交付不了就退錢給她?,F在確實手上是一分錢沒有,包括我的賬戶都被(法院)凍住了。因為有些業主起訴,案子很多,起訴就做了保全,賬戶被封了。我也跟她(林女士)聊過,我說我再跟你簽一個協議。因為我現在是簽了幾十戶這個協議了,我開始計劃是8月底到9月交(鋪)出來,交出來我就有一筆錢收,有的業主欠我的尾款就要給我,我就分批給他們付出去?!?/p>

    張先生直言目前無法直接退錢,如果林女士同意,他可以出具一份分期退款的協議;如果林女士執意要馬上退款,他建議林女士也采取訴訟的方式。

    張先生當場拿出了一份與其他業主簽訂的調解協議的模板,他表示可以在9月份和10月份,分兩期返還購鋪款。此時,林女士陷入了猶豫之中。欄目志愿律師就張先生提供的這份協議模板條款,向林女士進行了分析。

    志愿律師曾凡君:“那個負責人也答應了給你分2期,什么時候退你第一期、多少錢,什么時候退你第二期、多少錢,也約定了。如果逾期支付的違約責任,包括違約金以及如果你需要向法院起訴的話,那么也要他們承擔律師費的損失。你之前自己簽的這份承諾書上就沒有說明得那么詳細,這個你可以考慮一下?!?/p>

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    業主擔憂開發商再次違約

    律師的一番說明并沒有打消林女士的顧慮,林女士擔心在簽署這份新的調解協議后,開發商仍然不按約定退款。對于林女士擔心的問題,曾凡君律師現場對該協議的條款進行了調整和修改,增加了一條債務加速到期的條款:若開發商未能按期足額退還上述款項的,則視為全部債務到期,業主有權要求開發商一次性支付全部債務,開發商需承擔相關違約責任。不過,林女士還是表示需要再考慮考慮。

    志愿律師曾凡君:“業主本身有一定的猶豫,根據這種情形,她可以有兩個維權的途徑。第一個可以跟開發商簽訂這個退款的協議,就由開發商在合理的期限內,將這個約定的款項退還給業主。第二個如果說業主不愿意跟開發商達成退款協議的情況下,她可以直接憑借之前簽訂的合同以及退款承諾,還有她之前支付商鋪款項的一些收款憑據等等,向法院提起民事訴訟。法院立案之后,她可以采取一定的保全措施,以便于后續的執行?!?/p>

    經過一番考慮,林女士告訴記者,她選擇直接到法院進行起訴,為自己爭取最大權益。

    《律師到現場》

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    930記者

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